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用肉身感受一个四线县城的真实楼市
2019-02-11 15:36 36氪

编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊,(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,36氪经授权转载

今天是假期结束后开工第一天,希望大家能够收拾心情,准备新一年的战斗。祝大家开工大吉。

和大家说说这个小长假我在干嘛,有一件比较重要的事情就是我去县城找了一些当地的操盘手聊天了。这事日常因为我在上海,能够沟通接触的机会比较少,但是某种维度上却是如今大量用户关注或者困惑的地方。

三四线城市的房产购买逻辑,很多时候会被误解误会,很多在一线城市的地产人认为用大城市的方式去降维打击一定成功,很多在一线城市工作的购房者会有很多大城市的标准去看待县城房产,某种程度上这些都是错的。

今天和大家聊聊我的一些感受。

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对于小县城,很多人都会说县城里比较温暖,因为互相之间大家都认识。这种话翻译成相对冰冷的房地产语言就是:人口基础单薄且绝对聚合。

所以从地段角度来说,县城的核心区非常非常小,基本就是概念中的三纵三横六条马路。而且这个城市的地段价值就分为两种,一种叫这里,一种叫其他。不存在所谓的车行十分钟可达区域的概念。

核心区只在小范围的三纵三横,不存在所谓的车行五分钟的概念,不存在什么CBD\CLD各种概念。

而且对于县城而言改变也是很难的一件事,这本质上是因为县城的人口基础恒定,所以城市也就没有扩张的动力。很多时候人为的扩张反而会起到反作用。比如我老家把老城里唯一一个新华书店搬到了3公里外,也彻底断了大家看书的念想。

那么有没有再造新核心的可能,有的,但是打造的模式也和大城市的不一样,小县城看什么,一看有没有餐饮、二看有没有儿童游玩和教育、三看有没有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有重点幼儿园和小学(注意,初中高中什么已经不算了,要看重点都把人送到外地了),这些对于县城来说就是消费升级,什么政府在哪里啊,路修到哪里了,百货在哪里都不管用。

以上五个聚合了三个,再配合一个成熟的社区,那么有可能成为县城的下一个核心。

另外需要强调的是,县城不相信概念,只相信眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体的时候对待商业只做概念然后疯狂的卖住宅,最后都被市场打的灰头土脸的。

县城里的房地产开发到底需要什么样的产品。

县城不需要别墅,县城不需要洋房,县城的房子需要比较好的绿化率,小区经得起逛;需要有围墙,证明自己的房子和以前的老破小不一样;需要物业管理,让人感觉自己小区又被管理的感觉;需要车位,因为以前都是停路边;最好电梯出来就一户,这会让人感觉电梯这块面积可以随便用,住户会爽翻天

标签: 县城 房子 都是 的是 老家
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