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门头沟真的是条“沟”
2018-06-14 19:42 36氪

原标题:门头沟真的是条“沟”

五年前,有一群人认为北京的边界会一直向外扩张,至少从新的楼盘不断拔地而起的角度看是这样的,向东一直盖到通燕高速的尽头,向南盖到新机场,向北盖到长城脚下,向西把青龙湖、潭柘寺包在其中,让楼宇的边界和行政疆界无限接近。

但实际上,北京楼市的旺火同样遵循边界递减的规律,越靠近边界腾挪的空间就越小。再加上大年小年的周期性波动,它就像一个巨大的钟摆,以北京的核心区为中心,挂着一个轮锤,每一次扫过都可能留下一堆尸体,虽然它最后还会摆回来,早先拿的项目迟早都会卖完,但身处其中的人却有苦难言。

五年前他们都看好这里,
五年后在集体迷茫

2013年,北京的土地市场陷入疯狂。这一年,北京的卖地收入达1819 亿,是2012年的 2.8 倍。曾经不火的地方也开始躁动,门头沟贡献了一个郊区出现地王的故事,总价58.7亿元,溢价率 49.94% ,5万平米的可出售住宅将全部建成自住型商品房,18000元/平米的售价只比 16891 元/平方米的地价贵了1109元/平米。

但从当年的市场看,这个项目并不畸形。这一年门头沟卖地收入达142.7 亿元,是2012年的27倍。门头沟背靠大山,面向北京平原,99.5%都是山地,可供应量少,它就像是北京土地市场的缩影,“卖一块地,就少一块”。在 2010-2012 年,门头沟一共只有 6 幅地块出让。

2010-2012年门头沟土地交易情况

“高价粮票”不只出现在住宅项目。2013年,门头沟有幅商业地块溢价率高达120%,被曾经开发过金桥国际、八龙桥雅苑等项目的慧友房地产拿下。戏剧性的是,后来该地块被政府收回,原因是“由于遮挡影响,该项目实际地上可建设规模少于规划地上建筑规模且差距较大”。

2013年门头沟土地交易情况

“高价粮票”也直接导致了另一个问题:高房价、大户型集中——完全是被地价推上来的。新房6.5万元/平方米,户型集中在140平米以上,套均700 ——1500 万元,这就是门头沟房价的现状。

但 1500 万总价上下的区间,也是北京市场竞争最激烈的,和五环沿线的项目比门头沟的项目没地段优势,和新推出的限价商品房比它们没价格优势,和大兴、通州的项目比它们没交通优势,即使具备环境优势也只能“看上去很美”——做第二居所还要占购房名额。

没粮的时候担心饿死,有粮的时候又得担心发霉。操盘难度大,导致门头沟的项目经理一茬接一茬的换人。西山燕庐、西山天璟等项目经常换帅,个别营销总监调过来不到半年就离职了。

标签: 的人 项目 北京 西山 门头沟
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